相談事例

相談者Ａさん（長男）は母親が亡くなり、兄妹３人で実家及び周辺の土地を相続することになりました。相続税の申告手続きはすでに終わっており、Ａさんが相続税申告時の評価額で均等になるように遺産分割協議を進めていたところ、「相続税申告時の評価額と時価には乖離があるため、公平ではない」と次男に大反対され、当事務所に相談がありました。
相続税の評価は原則として財産評価基準通達に記載された評価基準に従って評価されるため、必ずしも時価と一致しない場合があります。例えば、財産評価基準通達には住宅地の取引で重視される接面方位の補正項目がないため、規模や形状が同じであれば、北向きの土地も南向きの土地も評価額は同じになります。また、角地、二方路や不整形率の補正についても実際の不動産市場における格差率と異なる場合もあります。
Ａさんの依頼により、全土地の不動産鑑定評価を行い、不動産鑑定評価額を活用して各相続人が相続する財産の価値が平等になるように遺産分割協議が行われました。

相談者Ｂさんが所有する土地（農地）に大手コンビニエンスストアが出店したいので、土地を貸してほしいと営業担当者が言ってきました。土地を貸したことがないＢさんは営業担当者が言っていた事業用定期借地権という言葉も知りませんでした。Ｂさんは​

• いくらで土地を貸せばよいのか？
• どういう条件で契約することになるのか？

がわからず、当事務所に相談がありました。
土地を新規に賃貸する場合の賃料（新規地代）は周辺の地代相場も関係しますが、出店する店舗の事業収益に基づく賃料負担能力によって賃料水準は大きく異なります。また、契約内容も様々で、地主が造成費を負担する場合もあれば、借主が建設協力金等の名目で造成費を拠出し、月々の賃料と相殺する場合もあります。
Ｂさんの依頼により新規地代の不動産鑑定評価を行ったほか、事業用店舗の出店を専門に扱っている不動産業者数社からコンビニエンスストアが出店する際の標準的な契約内容や交渉手段等についてヒアリングを行い、レポートを提出しました。

相談者Ｃさんは所有する土地を５０年程前から地元の中小企業に店舗敷地として貸していました。何度も賃料の値上げをお願いしていますが、業績不振を理由に取り合ってくれず、２０年前から賃料は変わっていません。Ｃさんは裁判所に調停の申し立てを行い、ご自身で調停を進めていましたが、裁判所提出する際の資料として不動産鑑定評価書が必要になったため、当事務所に相談がありました。
継続賃料は時が経過すればするほど、新規賃料と乖離する傾向が強いため、定期的な賃料改定を行うことが大切です。ただし、契約当事者が双方に合意しなければならないため、相手方が交渉に応じてくれない場合は裁判所に判断をお願いする必要もあります。
Ｃさんの依頼により継続地代の鑑定評価を行ったほか、弁護士を紹介しました。

相談者Ｄさんは個人で不動産賃貸業を２０年程行っていました。本業は他にありますが、年齢も６０を超え、将来の相続のこともあり、不動産賃貸業を法人化されることを決意されました。不動産賃貸業を法人化するにあたって、個人で所有している賃貸マンションをどのようにすればよいのか、当事務所に相談がありました。
税務上の問題が大きな割合を占める案件でしたので、税理士と連携して対応しました。最終的には、建物のみを新たに設立する法人に売却し、土地はＤさんの所有のままで、借地権を設定することになりました。当事務所では、新しい法人に売却する際の建物の時価算定として不動産鑑定評価を行いました。

相談者Ｅさんは離婚調停中でした。子供の親権や養育費の支払い等の協議は終わっていましたが、財産分与の問題が残っていました。主な財産は現金と妻と共有名義の自宅のみですが、住宅ローンが残っていました。自宅はこだわって建てたため、建築費が高額となっていましたが、売却しても高値の取引は期待できないと地元不動産業者に言われ、当事務所に相談がありました。
面談を重ねた結果、Ｅさんは愛着のある自宅は売却せず、妻の共有持分の価格を現金で支払うことを決めました。当事務所では、自宅を売却した場合の時価算定として不動産鑑定評価を行いました。

相談者Ｆさんは兄妹４人で共有している土地をドラッグストアに貸していましたが、借地上の店舗の売上低迷を理由に賃料の３０％値下げを要求されました。兄妹４人で協議した結果、専門家の意見を聞こうということになり、当事務所に相談がありました。
賃借人がコンビニエンスストアやドラッグストア等の大手法人の場合、賃料改定の交渉は定期的に行われますが、当該事業者は日常的にコストダウンを行っているため、賃料値上げの交渉ではなく、大半が賃料値下げの交渉です。また、賃料改定の申し込みがあった場合でも最終的に賃料を合意した時（現在、合意している賃料を決めた日）から賃料改定の申し込みがあった日までに大きな経済状況の変化等がなければ、結果的に賃料が据え置かれるケースが多くなっています。当事務所では、賃料改定の交渉のための参考資料として調査報告書を作成しました。